观点网 新的资产类别来了。
8月8日，首批两只数据中心公募REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT）在沪深交易所上市，皆以+30%涨停报收。
截至收盘，上述两只公募REITs成交金额分别达到2.34亿元、4.52亿元。
从申报到成功上市，上述基金分别花费4.5以及5个月，2023-2025年该流程平均花费的天数为267、181、138天，REITs审批流程明显加快。
选择在同一个好日子上市，不利于资金炒作，但仍旧在上市首日双双涨停。
润泽科技董事长周超男在致辞中表示，AI时代创造了机遇与挑战。国家持续深化金融供给侧结构性改革，畅通“科技-产业-金融”良性循环，为算力基础设施融资指明了方向。
随着市场逐步成熟，REITs扩充到了数据中心这一资产类别，REITs也将会成为数据中心产业融资的重要途径之一。
市场热度
最近，REITs板块出现回调，本周（2025.8.4-2025.8.8），中证REITs全收益指数下跌0.33%，REITs总指数下跌0.45%，产权REITs指数下跌0.74%，经营权REITs指数下跌0.02%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数、中证全债指数以及南华商品指数。
此时上市两只REITs仍均涨停，可见，新质生产力未来的想象空间还是太有吸引力了。
并且，南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT一级发行定价已经在较高水平。
产城园区评论获悉，南方润泽科技数据中心REIT最终定价4.5元/份，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元；南方万国数据中心REIT发行价为3元/份，总发行规模8亿份，预计募集资金总额约24亿元。
此前参与南方润泽科技数据中心REIT询价的投资者为131家，配售对象为728个，报价区间为3.950元/份—4.5310元/份；询价南方万国数据中心REIT的投资者为119家，配售对象为410个，报价区间为2.840元/份—3.021元/份。两只产品几乎均为顶格定价发行。
此前两单数据中心公募REITs分别对外公布公众认购比例。南方润泽科技REIT公告显示，募集期间，公众投资者有效认购基金份额数量为286.16亿份。
比例配售前，南方润泽科技REIT网下投资者和公众投资者分别吸金1577.06亿元和1287.72亿元。网下投资者和公众投资者认购申请确认比例分别为0.59921759%和0.31451695%，对应的网下投资者有效认购倍数166.88倍，公众投资者认购倍数317.95倍。
万国数据中心REIT公告显示，基金募集期间，公众投资者的有效认购户数约为4.03万户，有效认购基金份额数量为329.14亿份。
比例配售前，该基金网下投资者和公众投资者分别吸金831.20亿元和987.42亿元。网下投资者和公众投资者认购申请确认比例分别为0.60635372%和0.21976466%，对应的网下投资者有效认购倍数164.92倍，公众投资者认购倍数455.03倍。
而在此前网下投资者和公众投资者认购申请确认比例最低的项目分别是亦庄产园REIT的0.38%和0.06%。
资产韧性
中金公司固收团队曾于6月末指出，历史上仅华夏中国交建REIT和国泰君安临港创新产业园REIT的网下询价区间上限溢价大幅高于15%。“更宽的询价区间有利于促进市场化价格发现，但投资者需注意后续发行价相对拟募集单价的溢价率可能高于历史水平，或影响二级交易空间。”
资料显示，南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT为获批的全国首批数据中心REITs。
根据招募说明书，润泽科技REIT以润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心为底层资产，共有机柜5897个，机柜总功率超42MW，上架率超99%；万国数据中心REIT的底层资产为位于江苏省昆山市的国金数据中心，项目客户包括中国电信、中国联通等头部企业，近3年保持100%签约率和92%以上的计费率。
在收益方面，南方润泽科技数据中心REIT预计2025年现金分派率7.71%，2026年现金分派率6.42%；南方万国数据中心REIT预计2025年和2026年分派率分别为6.05%和6.2%。
业内分析普遍认为，人工智能（AI）算力需求和数据储存需求的爆发式增长，显著提升了优质数据中心的战略价值和资源稀缺性。
华源证券研报认为，两只数据中心REITs底层资产具有区位优越（长三角枢纽节点、京津冀国家枢纽节点）、高能效表现（PUE值低）等特点，是增长驱动因素明确、发展前景广阔的稀缺资产，预计将在上市初期吸引一批对高成长性的科技资产有配置需求的资金抢配。
值得关注的是，于8月5日，央行等七部门联合印发《关于金融支持新型工业化的指导意见》提出，促进数字经济与实体经济深度融合。其中，明确加强对5G、工业互联网、数据和算力中心等数字基础设施建设的中长期贷款支持，积极运用融资租赁、不动产信托投资基金、资产证券化等方式拓宽数字基础设施建设资金来源。
此外，中国证监会主席吴清也表示，下一步，将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，进一步盘活科技创新领域存量资产。
另据了解，截至2025年8月8日，今年以来已成功发行14单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、7月发行4单）；发行规模278.7亿元、同比下降4.8%，上市REITs发行规模达1909亿元，共发行71只。
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